Jeszcze na początku 2022 r. rynek nieruchomości był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15 proc. rok do roku, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł, co oznaczało wzrost o 11 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Popyt na mieszkania również był wysoki, mimo że doszło już do trzech pierwszych podwyżek stóp procentowych. Sytuacja zaczęła się jednak gwałtownie pogarszać od drugiego kwartału „Kumulacja popytu może doprowadzić do wzrostu cen”.

Pod koniec 2022 r., gdy rynek nieruchomości zaczął ostro hamować, rząd niespodziewanie wkroczył do akcji z nowym programem mieszkaniowym. Głównym założeniem propozycji jest oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 2 proc. Taki kredyt mogą uzyskać osoby do 45. roku życia, pod warunkiem że będzie to ich pierwsze mieszkanie. Nie ma też żadnych ograniczeń co do metrażu czy liczby osób w rodzinie. – Rynek wciąż czeka na ożywienie w kredytach hipotecznych, a nowy rządowy program może być prawdziwym impulsem – ocenia Marcin Krasoń.

Ekspert dodaje, że realizacja programu może spowodować zamieszanie na rynku. Powód? – Osoby, które będą uprawnione do skorzystania z programu, wstrzymają się z zakupem mieszkania do czasu jego wejścia w życie. To oznacza, że drugi kwartał 2023 r. może być słaby pod względem sprzedaży mieszkań, za to w trzecim kwartale popyt się skumuluje.

Co dalej z cenami mieszkań? Eksperci są podzieleni

Na pytanie o to, czy ceny nieruchomości w 2023 r. zaczną spadać, eksperci uchylają się od jednoznacznych odpowiedzi. — Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem będą nadal spadały — uważa Jarosław Sadowski. Według niego na początku przyszłego roku sytuacja na rynku nie ulegnie znaczącej zmianie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie nadal niewielka, a więc sprzedaż mieszkań również będzie na niskim poziomie.
Eksperci uważają jednak, że w ciągu roku sytuacja może się zmienić, jeśli wystartuje rządowy program „Pierwsze mieszkanie”, a KNF zmniejszy bufor dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Przypomnijmy, program zakłada, że przy kwocie 300 tys. zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oprocentowaniu 8,46 proc.) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe). Śpodziewamy się stabilizacji cen. — Pierwsza część 2023 r. będzie kontynuacją obecnego trendu. Jednak w tym okresie kilkuprocentowe wahania cenowe na poszczególnych rynkach będą normalnym zjawiskiem. Na wartości tracić będą nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach, drogie w utrzymaniu, ale to jest zupełnie normalne zjawisko.